Συχνές Ερωτήσεις

Διαδικασία Μεταβίβασης

Ο ίδιος κτηματομεσίτης μπορεί να αντιπροσωπεύσει αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη μιας συναλλαγής ακινήτου. Λιγότερες από τις μισές συναλλαγές, όλων των συναλλαγών στην Ελλάδα που αφορούν ακίνητες περιουσίες, συντελούνται μέσω κτηματομεσιτικών γραφείων.
Οι αναθέσεις δεν είναι συνήθως αποκλειστικές στην Ελλάδα. Οι περισσότεροι πελάτες συνεχίζουν να προωθούν τα ακίνητα τους από μόνοι τους αφότου τα αναθέσουν σε ένα ή περισσότερα κτηματομεσιτικά γραφεία.
Αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη μιας συναλλαγής ακίνητων πληρώνουν ένα ποσοστό στα κτηματομεσιτικά γραφεία και το κάθε συμβαλλόμενο μέρος είθισται να καταβάλλει ποσό ίσο με δύο τοις εκατό (2%) επί της οριστικής τιμής πώλησης.
Οι ιδιοκτήτες αναθέτουν την πώληση του ακινήτου τους υπογράφοντας μια «μεσιτική εντολή». Η «μεσιτική εντολή» απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από οποιαδήποτε οικονομική υποχρέωση εάν ο αγοραστής ή μισθωτής βρεθεί μέσω άλλου κτηματομεσιτικού γραφείου είτε από προσωπική προώθηση.
Οι υποψήφιοι αγοραστές/μισθωτές υπογράφουν επίσης μια «μεσιτική εντολή» αναγνωρίζοντας το κτηματομεσιτικό γραφείο που τους υπέδειξε το σχετικό ακίνητο.
Η μεσιτική αμοιβή καταβάλλεται μόνο κατά την υπογραφή της τελικής σύμβασης. Τα κύρια προωθητικά εργαλεία είναι εφημερίδες, ιστοσελίδες ή συνεργαζόμενα μεσιτικά γραφεία.
Οι υποθήκες μπορούν να χρησιμοποιηθούν για να εξασφαλίσουν το χρέος στην πραγματική ιδιοκτησία και πρέπει να καταχωρηθούν στο Υποθηκοφυλακείο. Οι αγοραστές πρέπει από το νόμο να αντιπροσωπευθούν από έναν Έλληνα δικηγόρο προκειμένου να ολοκληρωθεί η συναλλαγή.
Η Ελληνική αγορά ακίνητων περιουσιών είναι μερικές φορές αργή, αλλά η ίδια η διαδικασία δεν είναι αργή. Μόλις έρθουν αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη σε μια συμφωνία, (εάν η γραφειοκρατική διαδικασία και όλα τα χαρτιά είναι καθ\’ όλα σύννομα) παίρνει μια εβδομάδα με δέκα ημέρες για να ολοκληρωθεί η συναλλαγή.
Μόλις αποφασίσει ο αγοραστής σχετικά με μια ιδιοκτησία και τα ενδιαφερόμενα συμβαλλόμενα μέρη έρθουν σε μια οικονομική συμφωνία, ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να ελέγξει τους τίτλους και να εκδώσει όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά για την τελική σύμβαση. Η οριστική σύμβαση υπογράφεται παρουσία ενός κοινού συμβολαιογράφου καθώς επίσης και ενός δικηγόρου.
Οι φόροι μεταβίβασης πληρώνονται αμέσως πριν υπογραφεί η σύμβαση. Οι φόροι μεταβίβασης, οι δημόσιες αμοιβές συμβολαιογράφων και οι αμοιβές δικηγόρων ανέρχονται σε 9 έως 14% της «αντικειμενικής αξίας» της ιδιοκτησίας. (Ο όρος «αντικειμενική αξία» αναφέρεται στην τιμή που υπολογίζεται από τις οικονομικές εφορίες για κάθε ιδιοκτησία σε κάθε περίπτωση χωριστά).
Ένα άλλο σύστημα καταγραφής της ιδιοκτησίας είναι το εθνικό κτηματολόγιο. Σύμφωνα με αυτό το σύστημα, οι ιδιοκτησίες αρχειοθετούνται με βάση τον κτηματολογικό τους αριθμό, ανεξάρτητα από το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης. Το εθνικό κτηματολόγιο εισάγεται αυτήν την περίοδο σε όλη την Ελλάδα και προς το παρόν έχει εφαρμοστεί μόνο σε μερικούς δήμους. εφορίες για κάθε ιδιοκτησία σε κάθε περίπτωση χωριστά).
Οι αλλοδαποί επιτρέπεται να αγοράσουν ιδιοκτησίες σε όλες τις περιοχές της Ελλάδας με εξαίρεση το έδαφος σε ή κοντά στα σύνορα της χώρας.

Τι είναι ο ΦΜΑ (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων);

Είναι φόρος όπου ανήκει στα έξοδα αγοραπωλησίας και υπολογίζεται στην αξία του συμβολαίου, όπως αυτή προσδιορίζεται από τον συμβολαιογράφο του αγοραστή. Στην αγορά κατοικίας, για τα πρώτα 15.000 € το ποσοστό του φόρου είναι 9%, ενώ για το υπόλοιπο ποσό είναι 11%. Από τον φόρο αυτό απαλλάσσεται η πρώτη κατοικία, έως ποσού 65.000 € για τον άγαμο, 100.000 € για τον έγγαμο, 20.000 € για κάθε ένα από τα 2 πρώτα παιδιά και 30.000 € για το τρίτο παιδί. Στο ποσό του φόρου που προκύπτει επιβάλλεται δημοτικός φόρος 3%. Τα αντίστοιχα ποσά για αγορά οικοπέδου, διαφοροποιούνται προς τα κάτω. Ο ΦΜΑ καταβάλλεται στη ΔΟΥ πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, ώστε κατά την υπογραφή του να υπάρχει το αποδεικτικό πληρωμής του φόρου.

Τι πρέπει να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης

ΕΚΤΙΜΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Υπάρχουν δύο τρόποι να χάσει χρήματα ένας ιδιοκτήτης. Ο ένας είναι να καθορίσει χαμηλή τιμή για το ακίνητό του, και ο άλλος είναι να καθορίσει υψηλή τιμή και να υπάρχει απώλεια εισοδήματος από την καθυστέρηση της πώλησης ή της μίσθωσης. Η τιμή πρέπει να είναι τέτοια, ώστε ο στόχος να επιτευχθεί για την πώληση το πολύ σε έξι μήνες και για την μίσθωση σε ένα ως ενάμιση μήνα. Η εκτίμηση είναι καθοριστικό βήμα για την διάθεση του ακινήτου, γι’ αυτό είναι καλύτερα να ζητήσετε την βοήθεια κάποιου ειδικού, π.χ. κτηματομεσίτη, εκτιμητή, μηχανικού, κ.λ.π.

ΕΥΡΕΣΗ ΑΓΟΡΑΣΤΗ – ΜΙΣΘΩΤΗ

Στην περίπτωση της πώλησης το μόνο κριτήριο για την εύρεση του κατάλληλου αγοραστή είναι η δυνατότητά του να καταβάλει το ζητούμενο τίμημα. Στην μίσθωση όμως, απαιτείται να βρεθεί ο κατάλληλος μισθωτής, που όχι μόνο θα μπορεί να καταβάλλει το ζητούμενο τίμημα, αλλά θα πληροί τις προϋποθέσεις για μια σωστή διετή ή τριετή συνεργασία.

ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Τα καινούργια ή νεόδμητα ακίνητα είναι και τα πιο εμπορεύσιμα. Στις περιπτώσεις της μίσθωσης, πρέπει να είναι τουλάχιστον φρεσκοβαμμένα και σε πολύ καλή λειτουργική κατάσταση. Οποιεσδήποτε ζημιές από σεισμούς, ακόμα κι αν είναι επιφανειακές πρέπει να επισκευαστούν το γρηγορότερο. Αυτό βοηθάει στην άμεση διάθεση των ακινήτων στην αγορά αλλά και τη σωστή συντήρηση του ακινήτου. Έτσι οι δαπάνες του ιδιοκτήτη καλύπτονται από την μεγιστοποίηση του εισοδήματός του.

Τι πρέπει να γνωρίζει ο ενοικιαστής

ΕΝΟΙΚΙΟ

Καταβάλλεται συνήθως μέσα στο πρώτο τριήμερο κάθε μηνός, στον ίδιο τον εκμισθωτή ή σε τραπεζικό λογαριασμό που αυτός θα υποδείξει. Το καταθετήριο της τράπεζας αποτελεί αποδεικτικό πληρωμής ενοικίου.

ΕΓΓΥΗΣΗ

Το ποσό της εγγύησης ορίζεται συνήθως σε 2 τρέχοντα μισθώματα. Καταβάλλεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου και επιστρέφεται άτοκα από τον εκμισθωτή στο τέλος της μίσθωσης, αφού διαπιστωθεί πως δεν υπάρχουν εκκρεμείς λογαριασμοί (π.χ. κοινόχρηστα) ή ζημιές πέραν της φθοράς της συνήθους χρήσης.

ΔΙΑΡΚΕΙΑ ΜΙΣΘΩΣΗΣ

Ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης ορίζεται ελεύθερα από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη. Πάντως η μίσθωση κατοικίας προστατεύεται από τον νόμο για 3 χρόνια. Έτσι, εάν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος, π.χ. 2 χρόνια, τότε ο μισθωτής μπορεί να παρατείνει την μίσθωση για έναν ακόμη χρόνο, μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας.

Είναι σημαντικό να γνωρίζετε πως η διάρκεια της μίσθωσης όπως ορίζεται στο μισθωτήριο είναι δεσμευτική και για τα δύο μέρη. Δεν μπορεί δηλαδή ούτε ο εκμισθωτής, αλλά ούτε και ο μισθωτής να διακόψει νωρίτερα την μίσθωση, χωρίς την συναίνεση του άλλου συμβαλλόμενου.

ΕΤΗΣΙΑ ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ

Μετά τον πρώτο (ή σπανιότερα τον δεύτερο) χρόνο της μίσθωσης, συμφωνείται μια αναπροσαρμογή του ενοικίου, σε ποσοστό ίσο με τον τιμάριθμο του προηγούμενου έτους, πλέον μίας ή δύο ακέραιων μονάδων. Εάν στο μισθωτήριο δεν προβλέπεται προσαύξηση, τότε σαν ετήσια αναπροσαρμογή ισχύει το 75% του κόστους τιμαρίθμου του προηγούμενου έτους.

ΑΛΛΑ ΕΞΟΔΑ

Ο μισθωτής αναλαμβάνει την πληρωμή όλων των λογαριασμών των παροχών κοινής ωφέλειας (ΔΕΗ, ΟΤΕ, ΕΥΔΑΠ). Στην περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας, π.χ. διαμερίσματος ή μεζονέτας, αναλαμβάνει και την πληρωμή της αναλογίας των κοινοχρήστων δαπανών (θέρμανση, καθαρισμός, έξοδα κήπου, συντήρηση ασανσέρ κ.λ.π.)

Η υποχρέωση του μισθωτή προς το κτηματομεσιτικό γραφείο είναι ένα μίσθωμα και καταβάλλεται κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου.

ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ

Ιδιωτικά συμφωνητικά μίσθωσης πωλούνται σε χαρτοπωλεία, βιβλιοπωλεία ακόμα και σε περίπτερα. Τα συμφωνητικά αυτά, όπου τα δύο συμβαλλόμενα μέρη συμπληρώνουν τα στοιχεία τους καθώς και τα στοιχεία του εν λόγω ακινήτου, είναι πλήρη και κατοχυρώνουν εξίσου τον μισθωτή και τον εκμισθωτή.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά της αγοραπωλησίας ακινήτου;

Πωλητής

  • Φορολογική ενημερότητα.
  • Υπεύθυνη δήλωση ή πιστοποιητικό του άρθρου 81 Ν.2238/94 για το εισόδημα.
  • Υπεύθυνη δήλωση ή πιστοποιητικό του άρθρου 32 Ν.2459/97 για τον ΦΜΑΠ.
  • Αν ο τίτλος κτήσης είναι από κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά που έχουν γίνει μετά την 31/12/1984 απαιτείται πιστοποιητικό περί μη οφειλής σχετικού φόρου.
  • Αν το ακίνητο έχει χτιστεί μετά το 1983, απαιτείται η άδεια οικοδομής.
  • Σε περίπτωση που το ακίνητο έχει κτιστεί εντός της τελευταίας δεκαετίας, απαιτείται βεβαίωση του ΙΚΑ της περιοχής του ακινήτου, από την οποία προκύπτει ότι έχουν πληρωθεί οι ασφαλιστικές εισφορές.
  • Πιστοποιητικό περί μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον δήμο στον οποίο υπάγεται το ακίνητο. Για την έκδοσή του απαιτείται αντίγραφο συμβολαίου και ο τελευταίος λογαριασμός της ΔΕΗ εξοφλημένος.
  • Αν το ακίνητο βρίσκεται σε κτηματογραφημένη περιοχή απαιτείται το σχετικό απόσπασμα από την υπηρεσία του κτηματολογίου.
  • Αν ο πωλητής ασκεί επάγγελμα επιτηδευματία, ελεύθερου επαγγελματία ή συμμετέχει σε Α.Ε. ή Ε.Π.Ε κ.λ.π., απαιτείται να προσκομίσει ασφαλιστική ενημερότητα από το αρμόδιο ΙΚΑ.
  • Τέλος, σε περίπτωση μεταβίβασης οικοπέδου ή μονοκατοικίας, απαιτείται τοπογραφικό διάγραμμα.

Αγοραστής

Δικαιολογητικά απαιτούνται μόνο στην περίπτωση που ο αγοραστής ζητεί την απαλλαγή του φόρου μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας. Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει να προσκομίσει στην Δ.Ο.Υ. του ακινήτου, μαζί με τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης και τα ακόλουθα:

  • Απλά αντίγραφα των δηλώσεων εισοδήματος των 5 τελευταίων ετών.
  • Αντίγραφο του εντύπου Ε9 θεωρημένο από την εφορία.
  • Αν είναι έγγαμος θα χρειαστεί ,πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης και να υπογράψει υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 Ν.1599/86 με το περιεχόμενο που θα υποδείξει η Δ.Ο.Υ.